?

Log in

No account? Create an account

Previous Entry | Next Entry

Діалектично про ОСББ


Перш за все, поясню, звідки інтерес до теми і цей пост.

Справа в тому, що у нашому будинку (хрущовка-розвалюха, 5 поверхів, центр Києва) виникла "ініціативна група" з активістки партії регіонів та двох ентузіастів, які нічого не прорахували, проте повірили якомусь жеківському (точніше, з кп печерська брама) замначальника, що треба терміново створювати ОСББ. Питаєш їх про те, які конкретні вигоди, де "бізнес-план", умовно кажучи, того ОСББ - вони не можуть нічого відповісти. А адмінресурс на їх боці був: і косметичний ремонт в будинку зробили (пофарбували під'їзди, трохи оновили електрику, після того місяць регулярно зникало світло - мабуть - дешева проводка або дешеві запобіжники), і приміщення в школі дали під зібрання мешканців, і якісь двоє жеківських юристів втирали про користь ОСББ. Однак більшість мешканців цю байду не зрозуміли і послали активістів нафіг.

А ще ці активісти хотіли електронні замки ставити в кожному під'їзді. Причому - без домофонів. Збирали по 200 гривень, навіть не обговоривши ідею на загал. Народу це не сподобалось: і 200 грн. не кожен готовий був покласти, і без домофонів передбачали купу незручностей. Потім ходили, віддавали бабки тим, хто здав.


Отже, перейдемо до висвітлення теми ОСББ в інтернеті. Є, умовно кажучи, два полюси.

Агітація "ЗА": http://infocorn.org.ua/2011/02/02/osbb__nauka_spl'noyi_dyi?

Скептики "ПРОТИ":

(1) http://news.bau.com.ua/20101124/meshkanciv-hruschovok-dozvoljat-viseljati

Проект Житлового кодексу обумовлює також обов`язкове створення об`єднань співвласників багатоквартирного житлового будинку (ОСББ) у разі, якщо два і більше власників житлових і нежитлових приміщень володіють не менш ніж 50% загальної площі приміщень у будинку. Що йде врозріз з Конституцією, згідно з якою кожен може розпоряджатися своїм майном, як йому заманеться. За вигадливим формулюванням ховається бажання влади насильно загнати всіх в ОСББ. Якщо норма залишиться в проекті кодексу, уряд і місцева влада заощадять чималі кошти на капремонтах будинків перед передачею їх в ОСББ. Мешканці ж отримають повну `свободу` ремонтувати свої будинки і оновлювати схуднувші труби самостійно. До слова, про те, хто повинен проводити капітальний ремонт навіть у жеківських будинках і звідки брати на це гроші, кодекс мовчить.

(2) http://www.doba.cv.ua/index.php?id1=2&k=714&all=7#pos

ОПЕРАЦІЯ "КООПЕРАЦІЯ",

АБО ЧИ МОЖНА ЗБУДУВАТИ КОМУНІЗМ В ОКРЕМО ВЗЯТОМУ БУДИНКУ




Утворення об'єднання співвласників багатоквартирних будинків (далі – ОСББ) призначено наразі панацеєю для лікування задавнених хвороб вітчизняного житлового фонду. В одному лише Шевченківському районі Чернівців, незважаючи на літню спеку, за неповних три місяці влада запланувала проведення 326-ти загальних зборів мешканців багатоповерхівок. Обговорити перспективи спільного управління ними за один лише день мають встигнути щонайменше у чотирьох будинках. Крейсерська швидкість, з якою чиновники заметушилися біля вирішення проблеми, якій не могли дати раду добрих п'ятнадцять років, вказує наразі на швидке настання "часу ікс". Воно й не дивно: завершення терміну експлуатації "хрущовок", у перспективі – "панельок", врешті активне руйнування старого житлового фонду ще австрійського та румунського періодів, як показує приклад вул.Кобилянської, 19, де кілька років тому завалився будинок, змушує поспішати. Треба ж встигнути скинути з себе відповідальність за невтішний стан справ у галузі. Тим часом, щонайменше 26 великих і ще більших проблем, з якими ледь не щодня стикаються мешканці 189 чернівецьких і ще сорока ОСББ в районах області, не дозволяють їхнім представникам з чистим сумлінням радити решті жителів області й собі скуштувати цього хліба.

Риторична арифметика


Те, що організація життя у кожному окремому житловому будинку за зразком колгоспу, даруйте, об'єднання співвласників багатоквартирних будинків вигідна у першу чергу не так його мешканцям, як владі, чиновники навіть не приховують.

"Для виконавців житлово-комунальних послуг і для влади – вона ідеальна. Виконавцям дуже зручно мати справу з одним представником цілого будинку, ніж з десятком або сотнею власників квартир. Міська влада дуже зацікавлена у створенні ОСББ. Ми день від дня ходимо попід будинки, кидаємо інформацію до кожної поштової скриньки, запрошуємо на збори, а на них ніхто не приходить. Я впрошую мешканців взяти на баланс свої будинки. Обстежую їх разом з ними, сам роблю за них акти...", – щиро зізнається начальник відділу реформування ЖКГ управління комунального господарства департаменту ЖКГ Петро Чоп'юк. Щоправда, майже одразу додає: "Ніхто не хоче скинути на людей... З примусового колгоспу нічого доброго ще не вийшло... Це повинно бути тільки добровільно. Але ми дискутуємо, виробляємо положення..."
Пряником (точніше – дармовим сиром, який відомо лише де буває безплатним) тут слугує обіцянка чиновників виділяти державні кошти на капітальний ремонт та вирішення потреб будинків, де створено ОСББ, а батогом – погрози міністра з питань ЖКГ вже років за три-чотири зробити ОСББ не добровільним – щонайменше на два роки, як це є зараз, а обов'язковим утворенням. (Загальнодержавною програмою реформування ЖКГ до кінця 2014 року наразі передбачено передати в управління до 80 відсотків всього житла). Питання, де поділася квартплата за багато-багато років, яку мешканці кожного будинку платили ЖРЕПам і могли би використати на ремонт, одразу віднесемо до розряду риторичних. Так само як і те, чому влада не виконує норму закону "Про ОСББ", яка передбачає обов'язкову участь бюджету в капітальному ремонті будинків ще на етапі їхньої передачі на баланс об'єднань.
Загалом на фінансування заходів програми реформування і розвитку житлово-комунального господарства на 2009-2014 роки у бюджеті на 2010 рік передбачено 1,1 млрд. Конкретно для підтримки ОСББ з початку цього року уряд виділив 110 млн грн. Крім того, щоб замінити і відремонтувати ліфти у таких будинках, ОСББ виділено ще 45 млн грн. Чернівцям та області з усіх цих сум, поки що на папері, перепало лише 10,5 мільйона гривень. Частину цих коштів, як запевнив перший заступник директора департаменту ЖКГ міської ради Василь Манчуленко, використають на капітальний ремонт покрівлі кількох чернівецьких будинків, де вже створено ОСББ. Зокрема, розташованих за адресами Червоноармійська, 65а та Комарова, 40б. Дещиця перепаде також на технічне переоснащення та капітальний ремонт п'яти ліфтів. Для мешканців таких будинків передбачено обов'язкове співфінансування означених робіт. У Законі України "Про Загальнодержавну програму реформування і розвитку житлово-комунального господарства на 2009-2014 роки", як запевняє пан Петро Чоп'юк, чітко розписано скільки дають на капітальний ремонт державний і місцевий бюджети, а скільки самі члени ОСББ: у 2009 – 2010 роках люди платитимуть 10 відсотків, у 2011-2014 – 20.
Проте сумніватися у щирості намірів чиновників змушують звичайні арифметичні розрахунки. Модернізація середньостатистичного будинку, згідно з зізнаннями міністра з питань ЖКГ столичним ЗМІ, коштує 3-5 млн гривень. Оприлюднений у Чернівцях інноваційний пілотний проект комплексної модернізації одного будинку загальну кошторисну вартість робіт взагалі оцінює у 8,5 млн грн. Йдеться про конкретну дев'ятиповерхову "панельку" на три під'їзди, що на Головній, 208. За умови створення мешканцями 108 квартир ОСББ, влада має намір здійснити комплексну термічну модернізацію цього будинку – із заміною покрівлі, вікон і дверей, утепленням стін і підвалів, облаштуванням приладів обліку у кожній квартирі тощо. (Останнє – вперше в Україні). Хто б сумнівався: справа – хороша. Якби не кляті розрахунки! Дольова участь мешканців таких будинків у фінансуванні означених робіт погоди також не зробить. Щобільше, хто візьметься гарантувати, що жителі кожної квартири зможуть ось так взяти і вкинути до спільного казана по 12-13 тисяч гривень (для декого – річний доход). Власники помешкань, для яких це не гроші, напевно, давно не живуть у "панельках" чи тим більше "хрущовках". Але саме стільки, в середньому, мали би сплатити мешканці кожної зі 108 квартир будинку, що на Головній, 208. А як вибиватимуть кошти із тих, хто взагалі не захоче чи не зможе заплатити?
У будь-якому разі, скільки подібних до цього будинків по всій Україні можна модернізувати на 110 мільйонів, виділених у бюджеті для підтримки ОСББ? Десять – п'ятнадцять – двадцять? Нехай навіть на кожний з них витрачають не 8, а тільки 5 чи навіть 3 мільйони гривень. Полічили? Тим часом у одних лише Чернівцях 3 тисячі 400 багатоквартирних будинків. А там, куди державні гроші все-таки виділять, мешканці мають бути готовими до аудиту, візитів ревізорів КРУ, прокуратури, міліції. Останнє вже як наслідок нестримної тяги багатьох причетних до освоєння бюджетних коштів збагатитися на проведенні тендерів, визначенні підрядників, банальному завищенні обсягів виконаних робіт тощо. Те, як якісно у нас працюють обрані владою підрядники, засвідчує досвід підготовки міста до 600-річного ювілею. Свято щойно минуло, а деякі об'єкти вже знову потребують ремонту. Врешті, проконтролювати цільове використання зібраних з мешканців багатоповерхівки десятків, а то й сотень тисяч гривень без спеціальних знань так само непросто. У Чернівцях відомі випадки, коли зібрані людьми на ремонт кошти безслідно зникали.
Тому, агітуючи мешканців записуватися в ОСББ, влада повинна для початку не брехати: вділити грошей на капітальний ремонт усіх без винятку будинків вона насправді не в змозі. Поки ОСББ необхідна реклама, їх справді, можливо, фінансуватимуть. Що змусить державу виконувати обіцянки після того, як справу буде зроблено, можна лише здогадуватися. Для бюджетних коштів, особливо при бажанні, завжди можна відшукати більш перспективне застосування. Звісно, з точки зору чиновників. Розповісти чимало історій про те, як насправді складно випросити у чиновників нове житло, могли би мешканці постраждалих від зсувів квартир. І це з будинків, які ще перебувають у комунальній власності. Переклавши цей тягар з власної шиї на баланс ОСББ, влада вже на законних підставах виступатиме у ролі благодійника: захоче – допоможе з утриманням житла та вирішенням комунальних проблем, а не захоче – даруйте. "...це не є обов'язок держави компенсувати втрати людей, – більш ніж категорично висловився при нагоді голова Чернівецької ОДА Михайло Папієв. – Взагалі-то у всіх європейських країнах – це обов'язок страхових компаній... Жодного закону немає в Україні, який би зобов'язав державу відшкодовувати втрати громадян в особистому майні. Це вже добра воля нашої держави і уряду України..." Заваляться, не приведи Господи, міжповерхові дерев'яні перекриття десь у румунському "люксі" чи сходовий майданчик у "хрущовці", з кого тоді питати?
Раді би у комунальний колгосп, та гріхи не пускають


Тож поки влада мудрує, представники навіть успішних ОСББ (є в Чернівцях і такі) окреслюють коло проблем, без вирішення яких поспішати у комунальний рай немає жодного сенсу. У переліку – цілий букет: організаційні і майнові питання, проблемні стосунки з виконавцями житлово-комунальних послуг тощо. "Коли ми окреслювали проблеми у роботі об'єднань, то нарахували аж 26. Головні з них – це не налагоджені стосунки між ОСББ, житлово-будівельними кооперативами (ЖБК) та комунальними службами, органами місцевого самоврядування, які безпосередньо впливають на ці служби, – ділиться досвідом виживання голова правління ЖБК-11 (вул. Салтикова-Щедріна, 38) Галина Ліщук. – У будинках, що знаходяться у комунальній власності, виконавця житлово-комунальних послуг чітко визначено, а у будинках, де створено ЖБК чи ОСББ, цього немає. Не визначено межу відповідальності між об'єднанням співвласників і тепломережею, водоканалом, енергетиками... Ану спробуйте укласти договір з РЕМом. Раніше для нас межею відповідальності був загальнобудинковий лічильник. Тепер у РЕМі нам кажуть: межа відповідальності – це трансформатор. Даруйте, повітряна лінія, яка йде від трансформатора до будинку – це моя межа відповідальності?!? Щойно власники квартир створюють об'єднання, влада одразу закриває їх особові абонентські рахунки. Люди втрачають свою незалежність. На відміну від тієї ж Прибалтики, яку нам часто ставлять за приклад, де мешканці на загальних зборах самостійно вирішують зберігати для кожної квартири особові рахунки чи розраховуватися з комунальниками централізовано. У нас ЖБК чи ОСББ укладає з теплокомуненерго, водоканалом або РЕМом єдиний договір – це, кажуть, гарна схема. Так, це дуже гарна схема, але для місцевого самоврядування, для комунальних підприємств, бо замість 40 чи 270 абонентів у них залишається один, з якого завжди легше вибити кошти". Як це відбувається на практиці, пояснює секретар громадської ради правлінь ОСББ, ЖБК та ЖБТ Шевченківського району, голова правління ОСББ (вул.Івасюка, 13) Володимир Вороний: "З жовтня минулого року по червень нинішнього за деяких мешканців нашого будинку держава мала відшкодувати РЕМу, водоканалу, ЖРЕПу на 12 тисяч 800 гривень різноманітних пільг та субсидій. Держава цього не зробила. Питається, хто у цій ситуації мав заплатити РЕМу? Якби ми самі цього не зробили, то світло без попередження відключили б усьому дому. (Кругова порука – не гірше, ніж у середньовічному Китаї – авт.) Бо у нас прямий договір, як того вимагає закон, і якого немає у мешканців комунальних будинків, де кожний мешканець платить і відповідає сам за себе. Ми ж змушені перекривати борг держави за рахунок інших своїх видатків. Виходить це ОСББ субсидує державу, а не навпаки".
Тим часом впливати на виконавців послуг члени об'єднання жодним чином не в змозі. І річ навіть не в тому, що на відміну від працівників ЖРЕПів, які опікуються комунальними будинками, потрапити на прийом до профільного чиновника міськради чи виконавців житлово-комунальних послуг представники ОСББ можуть лише за записом або у порядку живої черги. У держави чи органів місцевого самоврядування завжди більше важелів впливу на комунального монополіста, який заривається, ніж у звичайних громадян. З ними можна не рахуватися. Ну, скільки вже написано і сказано, у тому числі "Добою", про нерівні умови, в яких перебувають мешканці комунальних будинків і тих, які знаходяться на балансі ОСББ, коли централізовано отримують тепло. Для того, щоб не напалювати астрономічні суми, в ОСББ, більшість яких обладнано побудинковими лічильниками обліку тепла, зменшують його подачу, тим часом у комунальних будинках, де таких лічильників просто немає, – рай і благоденство. (Згідно з офіційною статистикою станом на 1 січня цього року, в області встановлено 168 побудинкових лічильників теплової енергії з 679 необхідних). Проте влада вдає, ніби проблеми не існує. Анонсована керівником КП "Чернівцітеплокомуненерго" Олександром Меленчуком кілька місяців тому зміна формули розрахунку двоставкового тарифу досі не діє. А після підвищення урядом цін на газ для населення проблема постане ще гостріше.
Заступник голови Шевченківської райради Дмитро Баланюк додає до переліку наявних проблем ще одну. Зокрема, нерівні умови, в яких перебувають мешканці ОСББ та звичайних комунальних будинків щодо співфінансування ремонтних робіт: "Правильно, є білі і чорні люди. Ті, що живуть у будинках міської ради, – спробуй їм тільки заїкнись про співфінансування. Назавтра він у прокуратурі – з мене щось вимагають... А в ОСББ щось сталося – зібрали збори і кажуть: треба здати стільки-то грошей". Після публічних обіцянок головного архітектора Чернівців пана Гомоновича сприяти безплатній передачі прибудинкових територій на баланс ОСББ, так само як і міністра з питань ЖКГ врегулювати проблему власності на землю, підвали, горища та допоміжні приміщення будинків на законодавчому рівні, говорити про її існування вже ніби не доводиться. (Якби усім цим майном справді розпоряджалося ОСББ, то кошти від його використання йшли би на ремонт всього будинку). Хоча з реальної практики добре відомо, чого насправді варті обіцянки чиновників.
Тож дивуватися пораді, що її голова ГО "Буковинські співвласники будинків" Галина Ліщук часто дає мешканцям комунальних будинків, які ще не записалися в ОСББ, погодьтеся, справді не випадає: "Навіть не думайте йти в ЖБК чи ОСББ. Чому? Бо ви залишитеся напризволяще. Міська рада раз допоможе вам зробити дах, а потім мастіть собі голову".
То все-таки управитель чи "смотрящий"?


Існуючі проблеми, за задумом департаменту ЖКГ міської ради, вочевидь мали би вирішити професійні управителі. І нехай на законодавчому рівні їхній статус досі не врегульовано, у Чернівцях вже навіть розробили відповідні положення: про управителя і про надання послуг управління житловим фондом. Зміст оприлюднених лише минулого тижня проектів можна передати кількома словами: будь-який каприз за ваші кошти. Обов'язкова вимога до претендентів на посаду управителя, з-поміж іншого, стаж роботи у галузі ЖКГ не менше двох років. Ви знаєте когось, окрім працівників ЖРЕПів, хто відповідав би їй? Я – ні! (До будинку, де ще не створено ОСББ, управителя на конкурсних засадах призначатиме виконком відповідної районної ради). Проте залишимо докладний аналіз документів на майбутнє. Натомість тут лише зауважимо: яким чином управитель вирішуватиме проблеми, що з ними щодня стикаються голови правлінь ОСББ (чим вам не управителі?), у проекті – ні слова. Управитель, як і голова правління ОСББ, основні комунальні послуги не вироблятиме, а отримуватиме від тих таки комунальних монстрів-монополістів. Впливати на їх якість він, звісно, не зможе. Чому для управителя ці підприємства мали би більше старатись, ніж для першого-ліпшого споживача – загадка. Питання найму на постійну чи погодинну роботу двірників, слюсарів чи електриків управитель, вочевидь, вирішуватиме на власний розсуд.
Ось що у документі докладно прописано, так це механізм відкриття поточного та депозитного рахунків, на які управитель має збирати з мешканців кошти за житлово-комунальні послуги та для здійснення поточного і капітального ремонтів. Не забули чиновники також про обов'язок управителя своєчасно розраховуватися з виробниками (надавачами послуг). Так само як і забезпечувати своєчасну оплату споживачами рахунків. І навіть стягувати з них заборгованість. Якщо влада не на словах, а на ділі дбає про появу професійного менеджера у кожному будинку, навіщо нав'язувати йому функцію по збору коштів для монополістів? Нехай вони самі працюють зі споживачами, тим часом управитель зосередився би на вирішенні нагальних проблем людей. А так левову частку часу він буде витрачати саме на задоволення їхніх потреб. То ж чи варто було для того, щоб нав'язати кожному дому "смотрящого" з правом вільного доступу в усі "приміщення об'єкта управління", весь тин городити? Та ще й за кошти самих власників квартир.
Як не крути, але багатоквартирним будинкам справді потрібні ефективні власники. Хто краще за власника подбає про своє майно? Проте чи можуть ними стати нинішні мешканці багатоповерхівок, середня зарплата яких не перевищує 1,5 – 2 тисячі гривень? Більш ніж сумнівно. На будівництво кооперативного житла з таким рівнем доходів не скинешся і нову квартиру не купиш. Так само не може бути ефективним власником влада. Особливо вітчизняна. У силу добре відомих причин. Тому її завдання не заохочувати людей, особливо обманом, брати на себе непосильний тягар, а розвивати ринок житла, створити такі умови, щоб інвестору вигідно було не тільки чимшвидше спорудити коробку доходного дому, але й утримувати його в належному стані у майбутньому.



Маючи достатній рівень доходів, мешканці обов'язково куплять собі або дітям кращу за свою нинішню квартиру у такому новому будинку. А вже в ньому можна створювати ОСББ, запроваджувати інститут управителя, та що завгодно. Дехто взагалі переселиться до заміських особняків. Така собі природна селекція.

Поки ціна житлової площі у країні не відповідатиме середньому рівню зарплати більшості її мешканців, сподіватися на якісь позитивні зміни не випадає.

Не може "хрущовка" у Чернівцях коштувати так само, як нова квартира в Афінах. Натомість старі багатоквартирні будинки, термін експлуатації яких давно минув, треба не модернізувати, вкладаючи у них величезні кошти, а просто зносити. Звісно, за винятком історичної забудови, в яку треба вкладати кошти. А на їх місці будувати нові. Словом, влада має робити все те, що роблять для своїх громадян уряди більшості цивілізованих країн. І відверта розмова з громадянами – лише перший крок на цьому довгому шляху. Бо обманом розпочате – обманом закінчиться.

Юрій ЧОРНЕЙ, "ДОБА"